华泰证券：北京房地产新政力度符合预期，关注沪深跟进
时间：2025-08-17 21:00:25 阅读：
北京住建委、住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对北京市住房限购和公积金政策做出优化。考虑到7月底刚结束的政治局会议对经济表述较此前乐观、地产表述较少，我们认为政策力度符合市场预期。新政有望托底北京房地产量价表现、加速市场回稳，后续可以关注上海、深圳是否跟进。
五环外是北京住房成交主力，新政大幅放松五环外的购房限制
《通知》指出，北京户籍家庭和缴满2年社保的外地户籍家庭，购买五环外商品住房不限购；成年单身人士按照居民家庭执行限购政策。此前，北京户籍家庭/单身全市限购2/1套，缴满3/2年社保的外地户籍家庭和单身在五环内/五环外限购1套，且均可在五环外增购1套。这意味着五环外购房限制大幅松绑，同时户籍单身可在五环内增购1套。根据中指院的数据，2025年1-7月北京五环外新房/二手房成交套数占比分别为82%/51%，五环外是北京住房、尤其是新房的成交主力，新政有望进一步释放这部分购房需求。
公积金“认房不认贷”，提高二套房贷款额度，优化提取效率
此外，《通知》从四方面优化了北京住房公积金政策：1、对北京无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整为首套房，即“认房不认贷”；2、将二套房公积金贷款最高额度从60万元提高至100万元，支持建筑绿色发展、多子女家庭最多可再上浮至140万元；3、每缴存公积金一年可贷额度从10万元提高至15万元；4、支持在提取公积金支付首付款的同时申请公积金贷款。
量价边际走弱或驱动北京出台新政，后续可关注上海、深圳是否跟进
根据中指院的数据，6月北京新房/二手住宅成交套数同比-2.4%/+2.0%，均较此前有所走弱；根据国家统计局的数据，25年4月以来北京二手房价格环比跌速逐月扩大，6月环比下跌1.0%。而6月上海、深圳量价数据同样出现边际走弱，且仍具备限购松绑空间，我们认为后续可以关注两个城市是否会跟进优化限购等政策。
投资建议
北京地产新政有望加速当地市场回稳进程，提振沪深政策预期。我们更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的“三好”地产开发商，分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的香港本地地产股。
风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。
风险提示
地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。
地产基本面复苏不及预期的风险：24年9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏程度、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。
部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。
相关研报
研报：《房地产开发/房地产服务: 力度符合预期，关注沪深跟进》2025年8月9日
源自：券商研报精选