上交所一纸问询 创金合信电子城产业园REIT需要回答的问题
时间：2025-07-07 19:18:25 阅读：
项目基础设施资产已出租面积5.75万平方米，整体出租率88.28%。
电子城正式披露2024年业绩：营业收入21.12亿元，归母净利润-15.80亿元；截至报告期末，归母净资产58.10亿元，总资产170.92亿元。
电子城非合并范围内有息债务余额分别为48亿元和47.5亿元，同比变动-1.04%；合并报表范围内的有息债务余额则从64.81亿元增至73.42亿元，同比上升13.28%。
此外，上交所指出该REIT的估值与现金流问题：2020年以来，项目区域出租率呈下降趋势，2024年四季度降至约80%；科技大厦出租率波动较大，研发A1楼2022年末、2023年平均出租率分别为50.31%、56.18%。
上交所要求管理人补充披露加权平均续租率，并评估区域出租率是否持续下滑。
租金方面，2022年至2024年区域租金持续下降，子项目间市场租金水平差异显著。国电总部4号楼2025年续约租金单价大幅降低，科技大厦与研发A1楼租金单价逐年递减，但预测期后的长期增长率仍设定为2.25%。
观点新媒体从招募说明书中发现，原始权益人称，在北京市朝阳区拥有“丰富的产业园资产和储备租户”，若基础设施资产出租率大幅下滑，可优先引导其他在管资产租户入驻空置区域，以缓解换租压力。
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